律师讲座实录:安省买卖房产相关的基本家庭法知识

    

相信很多人对于婚姻住房会有很多困惑。婚姻住房和自住房有区别吗?如果婚姻破裂这些房屋的资产会如何分配?带着这些问题,617日由家和(CFSO)主办,CCS和微谈多伦多协办的公益讲座,邀请到了安省和美国的上庭律师Helena Shao,为大家详细解读安省家庭法对于房产买卖的一些规定。

在安省买卖房屋都需要通,只有律才有行房的交易,登房屋的产权。而在程中律都会了解客户的婚姻状况,以及对于房屋的使用状况(自住或是投资),因为律师在登记产权时,在产权证上需要作出相关的声明。而这些声明的目的就是为了需要了解这是不是一对夫妻的婚姻住房。婚姻住房与夫妻之间的其他财产不同,是受到了额外的法律保护。


两种法律承认的有效婚姻

首先先让我们来了解一下安省承认的有效婚姻有两种:一种是正式婚姻(legal marriage),一种是事实婚姻(common law marriage)。

正式婚姻就是通过国家或是宗教仪式中登记注册并记录的婚姻,并且有结婚证(marriage license)。

事实婚姻:双方不需要注册,但依然在法律上承认并受到保护。要构成事实婚姻双方需要连续居住在一起三年。而如果在共同生活中孕育或领养了孩子,那么只需要一起生活一年就可以算是事实婚姻了。而一旦确认了事实婚姻,那么计算事实婚姻的时间点是双方在开始同居的时候算起的。

在双方同居时,怎么样才算的上是以夫妻关系进行同居呢?在对待“夫妻关系进行同居”有争议时,法官一般会考虑以下的因素,比如:两个人是否居住在同一屋檐下;有没有共同的联名账户;是否有共同的社交圈;有没有在保单上把受益人写为对方;在外人的眼里是不是把双方看成一对夫妻而不只是男女朋友的关系等等。总之,双方是像夫妻一样生活,只是省略的领证这一步骤。



正式婚姻和事实婚姻在结束时的区别

正式婚姻和事实婚姻在结束的时候有相同的地方,比如在对待配偶的赡养费,孩子的赡养费,孩子的抚养权和探视权上,正式婚姻和事实婚姻是没有区别的。可是在财产的分割上,两者的区别是非常大的。

家庭法中,在财产分割部分对于“配偶”的定义是指两个人或者彼此结婚,或者依靠本条主张权利而真诚的缔结了无效或者有效的婚姻。因为这里“配偶”的定义只包含了真实结婚的夫妻,所以在事实婚姻结束后进行财产分割时,是不受家庭法保护的。


事实婚姻结束时,房屋的产权是如何分配的?

在事实婚姻结束时,房屋产权就是按照事实来分配的。房屋归产权上登记的人所有。在产权登记时,如果双方名字都在产权上,并且是以共同所有(joint tenants)的话,那么夫妻双方可以各自得到50%。如果是按照比例分配的产权(tenancy in common),那么就按照产权证上的比例来分配。

事实婚姻结束时财产分配的原则是在婚姻开始前的财产是归各自所有,从婚姻开始之后就是按照产权来分配。而在双方关系结束后,房子的所有人是有权利让对方离开,也是有权利不经过对方同意对房屋进行买卖,出租,再次贷款。

当然这也不是绝对的。如果拥有产权的一方虐待没有产权的另一方,那么受害人在得到法院的限制令后可以继续住在这个房子中。或是如果双方之前有签订同居协议,那么可以按照签订的同居协议中的产权分割方法,对产权进行分割。



事实婚姻结束时,对财产分割不能达成一致怎么办?

配偶双方在对财产分割不能达成一致时,一般有两种解决方法:诉讼和非诉讼。诉讼就是指打官司,让法官来决定。而非诉讼就是通过调解的方法来协商解决。由于事实婚姻的财产不受任何法案的保护,所以如果是提出诉讼,提出的法律主张就是“不当得利”。原告需要证明一方得了利,而另一方损失了,双方的损失和得利是相关的,并且得利方在法律上被认定是不应该的得利。

比如虽然房屋的产权只是一方所有,而另一方有出钱付贷款,或者出钱修补维护房子,那么在这种情况下是受到法律的保护的。也有可能一方全职在家照顾家庭,成就了另一方的事业,买了房子。那么在这种情况下也有可能会酌情考虑一部分的产权或是钱财。

当然,因为家庭法的每个案子情况不同,具体还是需要根据不同的个案来决定。


正式婚姻结束的财产分配

正式婚姻结束后,就需要对家庭净资产进行均等计算,让两个人的家庭净资产等价分配。让我们通过一个案例来具体了解一下家庭净资产均等化是如何来计算的:

一对夫妻AB,决定分居了。在他们结婚的时候,A有一辆价值$5,000的车,$10,000的学生贷款,信用卡欠款$5,000B的所有财产只有在结婚不久前继承了$4,000的遗产。

在结算日,ARRSPs有了$20,000的存款(其中包括了他在婚后从亲戚那里得到的$5,000的礼物),并还清了所有的债务。BRRSPs中有$50,000的存款。AB共同拥有一套价值$40万的婚姻住宅。这个婚姻住宅是他们婚后一起购买的。他们还有一个共同的信用额度(Line of Credit),里面欠了$10,000

第一步:计算双方在结婚当天的净资产

A$5,000 - $10,000学生贷款 - $5,000信用卡欠款 = -$10,000

B$4,000遗产 - $0债务 = $4,000

第二步:计算双方在估值日的净资产

A$20,000 RRSPs + $200,000 他在婚姻住房中所占的份额 - $5,000 他在共同信用额度中所占的份额 = $215,000

B$50,000 RRSPs + $200,000 他在婚姻住房中所占的份额 - $5,000 他在共同信用额度中所占的份额 = $245,000

第三步:从估值日的净资产中减去排除项(在婚姻中所得到的礼物或是遗产都是需要排除的)

A$215,000 - $5,000 礼物 = $210,000

B$245,000 - $0 = $245,000

第四步:计算双方的净家庭资产

A$210,000 估值日净资产 - -$10,000 结婚日净资产)= $220,000

B$245,000 估值日净资产 - $4000 结婚日净资产 = $241,000

第五步:计算均等付款(以净资产高的一方减去净资产低的一方)

$241,000 B的家庭净资产) - $220,000 A的家庭净资产)= $21,000 家庭净资产的差异

$21,000/2 = $10,500 (B需要付给A) 

当然,这样的均等分配也是有例外的:

-       双方从同居开始到婚姻结束不到五年

-       双方之间签订过合同

-       一方随意消耗家庭资产,比如赌博欠债等

-       婚姻中的严重错误,这里所指的严重错误是指与金钱相关的欺骗与欺诈,与出轨无关 


婚姻住房

我们能够看到上文屡次出现了“婚姻住房”这一说法。那么什么是婚姻住房呢?婚姻住房(matrimonial home)在家庭法中的定义是指一个已婚人士名下所有由该人及其配偶作为住所居住的物业。家庭法中所提及的婚姻住房是可以超过一个的,只要房子在离婚或是分居时是被夫妻双方用来居住的就算是婚姻住房。

比如一对夫妻在市中心有一套房子平时上班时居住,周末去了郊区,放假去了度假屋,这些房产只要是家庭在使用,就都算是婚姻住房。需要注意的是,这些房产都需要位于安大略省内,安省以外的住宅就只能按照家庭资产来计算。

有两点需要特别关注一下,一个是在双方分居时被用来作为婚姻住房的。另一点是房子的产权只要有夫妻双方一人的名字就可以了。

婚姻住房在财产分割时按照一人一半来分割。但也有例外,一是这个婚姻住房在离婚前就卖掉了,那么只有房子在结婚期间升值的部分可以按照一人一半来分配。另外,如果婚姻比较短暂,那么法官也会酌情处理。


法律对婚姻住房的保护

在法律上对于婚姻住房保护的理念就是,保护双方离婚后,其中一方不至于没有房子居住。在双方的婚姻面临破灭时,但双方都还没有达成共识,或者法院还没有判决时,夫妻双方不论产权,对于婚姻住房都有绝对的居住权。而如果一方自愿搬离婚姻住房,只要提前通知对方,仍然可以回到原来的婚姻住房。

法院在判决婚姻住房的使用权时,是不会考虑这个房子是谁付的钱、婚前还是婚后买的、产权上是谁的名字。法官会考虑是否有孩子,双方是否有家庭暴力,双方的经济情况。如果有孩子的话,法官一般会把使用权判给孩子的监护人一方。

 

保护资产的一些方法

以借贷的方法

父母可以把给孩子买房子的钱以借贷的方式。法院考虑是否借贷会从以下几个因素来入手:是否有借款合同,还款方式,是否有抵押物,是否有定期还款。

把产权留在父母的名下,但可以给孩子居住

只是这样的话,这个房子在作为遗产移交给孩子时,孩子需要支付一笔遗产税。另外,如果夫妻双方也在维护房屋上有相当的支出,那么父母在把房产收回时,配偶可能会提出“不当得利”,把自己支出的部分要回。

建立信托

把房子放在信托中,自己作为受托人,孩子作为受益人。

婚前协议

可以说是这四种方法中最有效也是最安全的了,但需要注意的是,婚前协议的签订需要夫妻双方都知道并同意,而且双方的资产需要完全透明。一旦一方有隐瞒的资产,另一方发现时是可以完全推翻签订的婚前协议的。


主讲人:

Helena Shao  安省和美国上庭律师

联系电话:(437)-332-1818

邮箱:helena@shaolawoffice.com

公众号:Helena0727Shao


主办方:

家和CFSO(Community Family Services of Ontario)是一所30年的非牟利机构,分为三个部门。新移民落地后的安居辅导,心理辅导,家庭辅导,以及残障及特殊教育服务。


CCS(Catholic Crosscultural Services)是一所成立了66年的非牟利机构,为移民以及难民提供全方位的安居服务。同时在爱静阁图书馆设有新移民的安居服务站点。


微谈多伦多(We Talk Toronto)作为一个综合性的信息分享公益平台。致力于分享各类日常生活的基本信息,传播中加文化基本内涵,讨论各类热点话题,以及组织线上线下公益活动。


感谢微谈多伦多(We Talk Toronto)提供稿件!


#多伦多华人社区活动

#多伦多华人社区讲座

#多伦多华人社团


返回首页

微信扫描二维码
分享至